L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) a remplacé l'ISF en 2018. Comme son nom l'indique, il ne concerne plus que le patrimoine immobilier : les placements financiers en sont désormais exclus. Beaucoup de foyers s'en approchent sans le savoir, notamment lorsque la valeur de leur résidence principale et de leur immobilier locatif progresse.
Ce guide explique qui est concerné, comment se calcule l'IFI, quels biens entrent dans son assiette et lesquels en sont exonérés, ainsi que les mécanismes de plafonnement et de réduction. Un contenu pédagogique pour comprendre le fonctionnement de cet impôt.
1. Qui est concerné ? Le seuil de 1,3 million
L'IFI est dû par les foyers dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1 300 000 € au 1er janvier de l'année d'imposition. Ce seuil s'apprécie au niveau du foyer fiscal (couple et enfants mineurs).
Point souvent mal compris : une fois le seuil de 1,3 M€ franchi, le barème s'applique en réalité dès 800 000 €. Le seuil de 1,3 M€ est donc un seuil d'entrée ; le calcul, lui, démarre plus bas.
2. Quels biens entrent dans l'assiette ?
L'IFI porte sur l'ensemble des biens et droits immobiliers détenus directement ou indirectement :
| Taxable à l'IFI | Hors assiette IFI |
|---|---|
| Résidence principale (abattement 30 %) | Assurance-vie en valeurs mobilières |
| Résidences secondaires | Comptes-titres, PEA, actions, obligations |
| Immobilier locatif (nu ou meublé) | Livrets, comptes bancaires |
| Parts de SCPI et OPCI (fraction immobilière) | Biens immobiliers professionnels |
| Terrains, immobilier en construction | Bois et forêts (exonérés à 75 %) |
On déduit de cette assiette les dettes afférentes aux biens imposables : capital restant dû des emprunts immobiliers, travaux, taxe foncière. C'est la valeur nette (biens moins dettes) qui est comparée au seuil.
L'abattement de 30 % sur la résidence principale. La résidence principale n'est retenue que pour 70 % de sa valeur vénale. Une maison estimée à 1 000 000 € ne compte donc que pour 700 000 € dans l'assiette de l'IFI.
3. Le barème progressif
L'IFI se calcule selon un barème par tranches, appliqué à la valeur nette taxable du patrimoine immobilier :
| Fraction de la valeur nette taxable | Taux |
|---|---|
| Jusqu'à 800 000 € | 0 % |
| De 800 000 € à 1 300 000 € | 0,50 % |
| De 1 300 000 € à 2 570 000 € | 0,70 % |
| De 2 570 000 € à 5 000 000 € | 1,00 % |
| De 5 000 000 € à 10 000 000 € | 1,25 % |
| Au-delà de 10 000 000 € | 1,50 % |
Un mécanisme de décote atténue l'effet de seuil pour les patrimoines compris entre 1,3 et 1,4 million d'euros, afin d'éviter un ressaut brutal au franchissement du seuil.
4. Le plafonnement : l'IFI ne peut pas tout absorber
Pour éviter que l'imposition globale ne devienne confiscatoire, un plafonnement s'applique : le total formé par l'IFI, l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux ne peut excéder 75 % des revenus de l'année précédente. Si ce plafond est dépassé, l'excédent vient réduire l'IFI dû.
Ce mécanisme concerne surtout les contribuables disposant d'un patrimoine immobilier élevé au regard de revenus plus modestes — une situation fréquente, par exemple, chez des personnes retraitées propriétaires d'un patrimoine valorisé.
5. Réduire son IFI : les leviers légaux
Plusieurs mécanismes permettent, en toute légalité, de réduire l'assiette ou le montant de l'IFI. Ils relèvent d'une logique patrimoniale et doivent s'apprécier globalement :
- Les dons aux organismes d'intérêt général ouvrent droit à une réduction d'IFI égale à 75 % du don, dans la limite de 50 000 €.
- Le démembrement de propriété : en donnant la nue-propriété d'un bien tout en conservant l'usufruit, on organise sa transmission ; à l'inverse, acquérir un bien (ou des parts de SCPI) en nue-propriété permet, pendant la durée du démembrement, de ne pas l'intégrer à son assiette IFI — c'est l'usufruitier qui est redevable.
- La déduction des dettes immobilières : les emprunts en cours réduisent la valeur nette taxable.
- La réorientation d'une partie du patrimoine vers des actifs hors assiette IFI (placements financiers, assurance-vie en valeurs mobilières) relève d'un arbitrage patrimonial global.
Attention à la logique. Réduire son IFI ne doit jamais être un objectif isolé : chaque levier a des conséquences sur les revenus, la liquidité, la transmission et le risque. C'est l'équilibre d'ensemble du patrimoine qui doit guider les décisions, pas le seul montant de l'impôt.
6. Déclaration et paiement
L'IFI se déclare en même temps que l'impôt sur le revenu, sur la déclaration annuelle (via une annexe dédiée). Il appartient au contribuable d'évaluer lui-même la valeur de ses biens au 1er janvier — un exercice délicat, car une sous-évaluation peut être redressée, et une surévaluation fait payer trop d'impôt. L'évaluation de la résidence principale et de l'immobilier locatif est souvent le point le plus sensible.
Cet article présente le cadre de l'IFI en vigueur en 2026. Le seuil, le barème et les règles d'assiette peuvent évoluer avec les lois de finances. L'optimisation de l'IFI s'inscrit dans une stratégie patrimoniale globale et mérite une analyse personnalisée.
