Depuis la fin du dispositif Pinel, l'État a mis en place un nouveau mécanisme pour encourager l'investissement locatif dans le neuf : le dispositif Jeanbrun. Son principe est différent — plutôt qu'une réduction d'impôt, il repose sur un amortissement du bien, déductible de vos revenus fonciers, qui vient réduire votre base imposable pendant toute la durée de l'engagement.
Dans ce guide, je vous explique comment fonctionne le dispositif Jeanbrun, à qui il s'adresse, quels sont ses avantages concrets, et je vous présente un exemple chiffré issu des programmes que je propose à mes clients.
1. Qu'est-ce que le dispositif Jeanbrun ?
Jusqu'à 8 000 € de déduction fiscale par an, en investissant dans l'immobilier neuf. Le dispositif Jeanbrun vous permet d'amortir 80 % de la valeur de votre bien à hauteur de 3,5 % par an, tout en construisant un patrimoine tangible, financé en grande partie par le loyer et l'économie d'impôt. Un investissement à 175 000 € peut ne vous coûter que 350 €/mois d'effort d'épargne.
Le dispositif Jeanbrun est un mécanisme fiscal qui permet à tout contribuable investissant dans un logement neuf destiné à la location nue de déduire chaque année une fraction de la valeur du bien de ses revenus fonciers, sous forme d'amortissement. Contrairement à l'ancien Pinel qui offrait une réduction d'impôt directe, le Jeanbrun agit sur la base imposable : il crée ou amplifie un déficit foncier qui vient diminuer votre impôt sur le revenu.
sur la base déductible
prise en compte
annuelle
de location minimum
2. Comment fonctionne le dispositif ?
Le mécanisme d'amortissement
Le Jeanbrun permet de déduire 3,5 % par an de la base amortissable de votre bien — soit 80 % de la valeur d'acquisition (hors frais de notaire et frais d'acquisition). Cette déduction vient en diminution de vos revenus fonciers, au même titre que les intérêts d'emprunt, les charges de copropriété ou la taxe foncière.
Exemple rapide : Pour un bien à 175 000 €, la base amortissable est de 140 000 € (80 %). La déduction annuelle est de 140 000 × 3,5 % = 4 900 €/an, qui vient s'imputer sur vos revenus fonciers.
Les conditions à respecter
- Logement neuf : le bien doit respecter les réglementations en vigueur (RE 2025, normes phoniques, accessibilité)
- Location nue : le logement doit être loué non meublé pendant une durée minimale de 9 ans
- Secteur intermédiaire : des plafonds de loyer et de ressources du locataire s'appliquent (zones tendues)
- Plafond de déduction : la déduction est limitée à 8 000 € par an, ce qui correspond à un prix optimal d'environ 286 000 €
L'effet déficit foncier
Lorsque vos charges déductibles (amortissement Jeanbrun + intérêts d'emprunt + charges courantes) dépassent vos revenus fonciers, un déficit foncier se crée. Ce déficit est imputable sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an. L'excédent est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Concrètement, cela signifie que l'investissement vient réduire non seulement l'impôt sur vos revenus fonciers, mais aussi l'impôt sur vos autres revenus (salaires, pensions, etc.).
3. Les avantages du dispositif Jeanbrun
Réduction d'impôt concrète
L'amortissement crée un déficit foncier qui diminue directement votre impôt sur le revenu, chaque année pendant 9 ans minimum.
Patrimoine tangible
Vous devenez propriétaire d'un bien immobilier neuf, un actif réel que vous pouvez transmettre, revendre ou habiter.
Protection de la famille
Le crédit immobilier inclut une assurance décès-invalidité (ADI). En cas d'accident de la vie, le prêt est soldé.
Préparation retraite
À l'issue du crédit, vous percevez un loyer net sans mensualité — un complément de revenus pour votre retraite.
Valorisation dans le temps
Les prix de l'immobilier résidentiel ont été multipliés par 2,8 en 20 ans au niveau national. Les loyers progressent en moyenne de 1,5 %/an.
Logement neuf aux dernières normes
RE 2025 (voire RE 2028), performances énergétiques élevées, garanties constructeur (décennale, biennale, parfait achèvement).
4. À qui s'adresse le Jeanbrun ?
Le dispositif Jeanbrun est particulièrement adapté aux contribuables qui remplissent l'une ou plusieurs de ces conditions :
- TMI à 30 % ou plus : plus votre tranche marginale d'imposition est élevée, plus l'économie fiscale est importante
- Capacité d'endettement disponible : le montage repose sur un financement à crédit, il faut pouvoir emprunter
- Objectif retraite à 10-20 ans : l'investissement prend tout son sens sur le long terme
- Souhait de diversifier son patrimoine : ajouter de l'immobilier locatif à côté de placements financiers
- Revenus fonciers existants : le déficit foncier est encore plus efficace si vous avez déjà des revenus fonciers à neutraliser
À noter : Même sans revenus fonciers existants, le dispositif reste très intéressant : le déficit foncier créé par l'amortissement Jeanbrun s'impute directement sur votre revenu global (dans la limite de 10 700 €/an), ce qui réduit votre impôt sur vos salaires ou pensions.
5. Exemple chiffré concret
Voici une simulation basée sur un programme que je propose actuellement à mes clients — la résidence Vivre Ensemble à Quint-Fonsegrives (Toulouse Sud-Est), un secteur en forte demande locative à proximité du métro et des bassins d'emploi (Airbus, Labège Innopôle).
| Paramètre | Valeur |
|---|---|
| Prix du bien | 175 000 € |
| Frais d'acquisition | 8 000 € |
| Investissement total | 183 000 € |
| Apport personnel | 8 000 € |
| Montant financé | 175 000 € |
| Mensualité de crédit | 960 €/mois |
| Loyer mensuel net de charges | 545 €/mois |
| Revalorisation annuelle du loyer | 1,50 %/an |
| Loyer projeté à 26 ans | 802 €/mois |
| Base amortissable (80 %) | 140 000 € |
| Déduction Jeanbrun annuelle | 4 900 €/an |
| Effort d'épargne mensuel moyen | 349 €/mois |
Simulation indicative basée sur les conditions actuelles de marché. Les performances passées et projections ne constituent pas une garantie.
Ce que cela signifie concrètement
Sans dispositif Jeanbrun
- Loyer perçu : 545 €/mois
- Revenus fonciers pleinement imposés (TMI + 17,2 % PS)
- Aucune déduction liée au bien
- Effort d'épargne plus élevé
Avec dispositif Jeanbrun
- Loyer perçu : 545 €/mois
- 4 900 € de déduction supplémentaire par an
- Déficit foncier imputable sur le revenu global
- Effort réel réduit à 349 €/mois
En résumé : Pour un effort d'épargne de 349 €/mois — comparable à un simple plan d'épargne — vous constituez un patrimoine immobilier de 175 000 €, vous bénéficiez d'un avantage fiscal pendant toute la durée du dispositif, et vous percevez à terme un revenu locatif qui se valorise chaque année.
6. Pourquoi l'immobilier locatif neuf en 2026 ?
Le contexte actuel est particulièrement favorable à l'investissement locatif dans le neuf, pour plusieurs raisons structurelles :
- Tension locative forte : l'offre de logements a baissé de 15 % en 5 ans, tandis que la demande continue de croître (croissance démographique, métropolisation, réduction de la taille des ménages)
- Vacance quasi nulle : dans les grandes métropoles comme Toulouse, une annonce locative reste en ligne en moyenne 4 à 5 jours
- Loyers en hausse : +40 % entre 2000 et 2022, soit environ 1,5 % par an en moyenne
- Objectif national : l'État vise la construction de 2 millions de logements d'ici 2030, soit 400 000 par an — et incite les investisseurs privés à y contribuer via des dispositifs comme le Jeanbrun
- Sortie des passoires thermiques : les logements anciens mal isolés sortent progressivement du marché locatif, ce qui renforce la demande sur le neuf aux normes
Toulouse, un marché porteur : La métropole toulousaine bénéficie d'une dynamique démographique soutenue, tirée par les secteurs aéronautique, spatial et tertiaire. Les zones proches des bassins d'emploi (Airbus, Labège Innopôle, Balma) et desservies par le métro ou les Linéo affichent des taux de vacance parmi les plus bas de France.
7. Comment je vous accompagne
L'investissement en Jeanbrun est un montage qui nécessite une analyse rigoureuse de votre situation personnelle. Mon rôle est de vous guider à chaque étape :
- Audit patrimonial gratuit — Analyse de vos revenus, votre fiscalité, votre capacité d'endettement et vos objectifs à court, moyen et long terme.
- Validation de la solution — Si le Jeanbrun est adapté à votre profil, je sélectionne le programme et le logement qui correspondent à vos critères (emplacement, budget, rendement).
- Montage financier — Constitution du dossier de financement avec nos partenaires bancaires, négociation du taux et de l'assurance emprunteur.
- Accompagnement jusqu'à la livraison — Suivi de la réservation, de l'acte notarié, du chantier et de la mise en location via un gestionnaire sélectionné.
- Suivi fiscal annuel — Chaque année, je vous accompagne dans votre déclaration de revenus pour optimiser l'amortissement et le déficit foncier.
Un interlocuteur unique : Du premier rendez-vous jusqu'au suivi fiscal annuel, vous avez un seul point de contact. Pas de démarches multiples : je coordonne les promoteurs, les banques, le notaire et le gestionnaire locatif pour vous.
Le Jeanbrun est-il fait pour vous ?
Réservez un audit patrimonial gratuit. En 45 minutes, j'analyse votre fiscalité et vous dis si ce dispositif correspond à votre situation.
Je réserve mon audit gratuitGratuit · Sans engagement · Réponse sous 24h